نظام نزع الملكية الجديد 1447هـ: التعويض والإجراءات وحقوق المالك
دليل عملي للملاك عن نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت الصادر بالمرسوم الملكي (م/56) وتاريخ 12/3/1447هـ: التعويض، التقييم، المدد، والاعتراض.
صدر نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات بالمرسوم الملكي رقم (م/56) وتاريخ 12/3/1447هـ، ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 27/3/1447هـ، ويعمل به بعد مائة وعشرين يوماً من نشره. وقد حلّ محل النظام السابق الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/15) وتاريخ 11/3/1424هـ، ونقل الاختصاص إلى الهيئة العامة لعقارات الدولة، ورفع التعويض بإضافة نسبة محددة فوق القيمة السوقية. نشرح في هذا الدليل ما يهم المالك إذا شمل عقاره مشروعٌ عام.
متى يجوز نزع الملكية؟
نصت المادة الثانية على أنه لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل. وأضافت المادة الرابعة شرطاً مهماً: لا تُتخذ الإجراءات إلا في حال عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض. وعددت المادة الخامسة أمثلة للمصلحة العامة، منها: مشروعات الطرق والنقل، والتخطيط والتطوير العمراني، والمساجد والحدائق والمباني التعليمية والصحية، وشبكات المياه والكهرباء والصرف الصحي، ومشروعات تطوير مرافق الحرمين الشريفين، إضافة إلى أي أعمال يحددها مجلس الوزراء.
كيف يُحسب تعويض نزع الملكية؟
حددت المادة السادسة عناصر التعويض لمن نُزعت ملكية عقاره:
- القيمة السوقية للعقار.
- يُضاف إليها عوض عن نزع الملكية نسبته 20% من القيمة السوقية.
- مقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات نزع الملكية.
مثال: عقار قيمته السوقية 2,000,000 ريال، يُضاف إليها 20% (400,000 ريال)، فيكون التعويض 2,400,000 ريال قبل إضافة مقابل الأضرار إن وُجدت.
أما في وضع اليد المؤقت فيستحق المالك تعويضاً لا يقل عن أجرة المثل، يُضاف إليها 20% منها، مع مقابل الأضرار.
التعويض النقدي والعيني
الأصل وفق المادة السادسة عشرة أن يكون التعويض نقداً، ويجوز أن يكون كله أو بعضه عينياً — عقاراً بديلاً أو حصصاً في المشروع — إذا رضي المالك بذلك. وأجازت المادتان الثامنة عشرة والتاسعة عشرة استثناءً التعويض بأرض منحة بديلة إذا كان العقار أرضاً فضاء غير مستغلة أصلها منحة حكومية ما زالت ملكاً للممنوح له، بشرط أن تزيد قيمة الأرض البديلة بنسبة لا تقل عن 20% ولا تزيد على 40%.
من يقيّم العقار؟
بحسب المادة الرابعة عشرة يُسند التقييم إلى ثلاثة مقيمين معتمدين يقف كل منهم على العقار بشكل مستقل وفق معايير الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين. ثم تراجع لجنة من ثلاثة مقيمين في الهيئة التقارير وفق المادة الخامسة عشرة، وتستبعد أي تقييم لا يتوافق مع المعايير، وتوصي بـالسعر المتوسط للتقييمات المعتمدة، ويصدر باعتماده قرار من المحافظ يُبلغ به الملاك خلال مدة لا تتجاوز تسعين يوماً من إحالة تقرير الحصر إلى الهيئة.
تاريخان حاسمان في التقييم
- وفق المادة العشرين، يُعد تاريخ نشر قرار البدء في الجريدة الرسمية أساساً لحصر مشتملات العقار، ولا يُعتد بما يُضاف بعده من بناء أو تحسينات أو غرس.
- يُعد تاريخ أول وقوف لأي من المقيمين على العقار أساساً لتقييمه.
مراحل نزع الملكية والمدد النظامية
- طلب الجهة صاحبة المشروع إلى الهيئة مرفقاً بمخطط المشروع والرفع المساحي والتكلفة التقديرية ودراسة الآثار الاجتماعية والاقتصادية (المادة السابعة).
- دراسة الطلب من لجنة نزع الملكية في الهيئة، وإبلاغ الجهة بالقرار خلال ستين يوماً، ثم يصدر المحافظ قرار البدء (المادتان الثامنة والتاسعة). ولا يصدر القرار إلا بعد توفر الاعتمادات المالية (المادة العاشرة).
- النشر والإبلاغ في الجريدة الرسمية وجريدة محلية والوسائل الإلكترونية، وإبلاغ الملاك؛ ومن تعذّر إبلاغه يُعد مبلّغاً بمضي ثلاثين يوماً من النشر (المادة الحادية عشرة).
- تقديم مستندات الملكية خلال مدة لا تقل عن خمسة عشر يوماً من الإبلاغ (المادة الثانية عشرة).
- حصر المشتملات بمشاركة المالك، وإحالة التقرير إلى الهيئة خلال ستين يوماً من نشر القرار (المادة الثالثة عشرة). وإذا امتنع المالك عن التوقيع يُثبت ذلك وتُثبت اعتراضاته.
- التقييم بثلاثة مقيمين ومراجعة اللجنة واعتماد السعر خلال تسعين يوماً.
- صرف التعويض قبل الإخلاء وفق المادة الثالثة والعشرين، إلا في حالات استثنائية بقرار من المحافظ.
حقوق مهمة للمالك في النظام الجديد
- إعادة التقدير عند التأخير: إذا لم يُصرف التعويض خلال ثلاث سنوات من قرار البدء جاز للمالك طلب إعادة التقدير، وإذا جاء التقدير الجديد أقل يُأخذ بالتقدير الأعلى (المادة الثالثة والعشرون).
- أجرة المثل + 10%: إذا أُخلي العقار قبل صرف التعويض يستحق المالك أجرة المثل عن المدة الفاصلة مضافاً إليها 10% (المادة الرابعة والعشرون).
- نزع جزء من العقار: تُضاف تكاليف الإصلاح وما نقص من قيمة الجزء الباقي، وتُنزع ملكية كامل العقار إذا أصبح الباقي غير صالح للانتفاع (المادة الثانية والعشرون).
- الإعفاء الضريبي: يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء عقار بديل خلال خمس سنوات من استلام التعويض، في حدود مبلغ التعويض (المادة السابعة عشرة).
- استرداد العقار: إذا انتفت الحاجة إلى العقار تُبلغ الهيئة المالك، وله طلب استرداده خلال سنة من الإبلاغ بشرط إعادة ما حصل عليه من تعويض (المادة الثانية والثلاثون).
- الاعتراض: لمن صدر بشأن عقاره قرار التقدم بالاعتراض عليه وفقاً للإجراءات النظامية ذات العلاقة (المادة السادسة والثلاثون).
ماذا عن القرارات الصادرة قبل النظام الجديد؟
نص المرسوم الملكي على أن أحكام النظام السابق (م/15 لعام 1424هـ) تسري على الحالات التي صدرت في شأنها قرارات بالموافقة على البدء في الإجراءات قبل نفاذ النظام الجديد. لذلك يتوقف تحديد النظام الواجب التطبيق على تاريخ قرار البدء في ملفك.
أسئلة شائعة عن نزع الملكية
هل يحق لي رفض نزع الملكية؟
نزع الملكية للمصلحة العامة جائز نظاماً متى توافرت شروطه، لكن يحق للمالك الاعتراض على القرارات الصادرة بشأن عقاره، سواء في مشروعية النزع أو مقدار التعويض أو الحصر.
هل يُحتسب البناء الذي أضفته بعد صدور القرار؟
لا، لا يُعتد بما يُضاف بعد نشر قرار البدء في الجريدة الرسمية، كما يُمنع التخطيط والتقسيم والدمج والترخيص للعقارات الواقعة في المخطط من تاريخ الإبلاغ (المادة الرابعة والثلاثون).
ماذا لو اختلفت المساحة في الصك عن المساحة الفعلية؟
يُقدّر التعويض بحسب المساحة الأقل وفق المادة الحادية والعشرين، مع حفظ حق المالك في إثبات ملكيته للجزء الذي لم يدخل في التقدير. ولذلك يُنصح بتصحيح الصك مبكراً.
هل يمكنني المطالبة بأرض بديلة بدل المبلغ؟
التعويض العيني جائز برضا المالك ووفق ما تحدده اللائحة، لكن الأصل أن التعويض نقدي.
هل شمل مشروع عام عقارك؟
يراجع فريق مسار الخبرة قرار البدء ومحضر الحصر وتقارير التقييم، ويتولى الاعتراض على التعويض والمطالبة بأجرة المثل وإعادة التقدير. راجع أيضاً خدمة محامي عقاري في الرياض. الرقم الموحد 920014488، أو اطلب الخدمة.
المصدر النظامي: نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات، المرسوم الملكي رقم (م/56) وتاريخ 12/3/1447هـ — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء. المحتوى تعريفي عام ولا يُعد استشارة قانونية لحالة بعينها.
...
